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房贷利率再次下调！月供能少还多少 提前还贷划算吗？

（作者：招长，本文转载自“独立评房”，凤凰网房产已授权）

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8月22日，央行发布最新LPR数据，与房贷利率息息相关的5年期以上LPR下调15个基点，也就是由之前的4.45%降至4.3%。

这是今年以来5年期以上LPR第三次下调，前两次分别发生在1月20日和5月20日，算上这次，三次累计下调35个基点，一举把房贷利率拉到了历史最低点。

有网友问：今年LPR降了3次了，为啥我的房贷还款一直没降？

购房合同上的利率，通常都是按照贷款市场报价利率（LPR） 基点来计算的。

公式后面的部分是基本固定的，但是LPR会随着国家政策的变化而变化，也就是说，房贷有一个“重新定价日”，默认是每年的1月1号，个别重签LPR协议时可以选择房贷开始日。

换句话说，对于大多数购房者，2023年的1月1号，房贷利率就会一次性降低0.35%。

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那么，对于已经买房的人，这次降低LPR后可以节省多少资金呢？

举个例子，假设你去年办的房贷，利率6%，由于去年5年期以上LPR未调整，那么今年你的房贷利率仍为6%。

按照今年LPR的变化（假设今年不会再调整），到了明年就会一次性降低0.35%，降至5.65%。

以300万元30年期等额本息商贷为例，月供可少还669元，30年利息总额可少还24万元。

房贷利率一降再降，那我提前还房贷划算吗？

要知道，今年提前还房贷的人，比往年多了不少。很多人在手里有闲钱的情况下，纷纷提前把自己房贷还了。

提前还贷的最主要原因，当然是想省下一笔利息。尤其是那些在利率高位买房的人群，这部分购房者，利率多数5.5%以上，如果选择等额本息还款30年，还贷款的前些年基本等于在还利息。

说白了，就是不想给银行打工。

但提前还贷也需要先做好个人考量和功课。

首先，如果申请房贷时的贷款利率较高，则有必要提前还款；而如果是公积金贷款，利率较低，提前还款意义不大。

其次，弄清楚提前还款的资金来源和成本，如果恰好拥有一部分自有的闲置资金，提前还款也未尝不可，如果未来短时间内可能用到这笔钱，那用来还款，可能得不偿失了。

最后，要了解提前还贷的违约金，一般情况下，贷款时间越长所需支付的违约金比例越低，太早还款所承担的违约金就越高。

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利率再次大幅下调，能够激发起新的购房需求吗？

我觉得会激发一部分人群的购房意愿，但作用还是有限。利率下调主要体现在月供的变化，而这种变化和高房价比起来，还是九牛一毛。

对于刚需来说，利率下调远没有市场回暖带来的信心提振作用大，刚需大多是不愿意冒风险的。

对于改善和置换来说，倒是最直接的利好，因为置换成本降低，至少每个月能少还一些房贷，省下一笔咖啡钱。

至于能否给当下楼市带来多少好处，能否复制2015年去库存热潮，在我看来，恐怕效果甚微。

那时候，市场上还有充足的现金流，今时不同往日，疫情冲击之下，需求和流动性都被抑制，想要回暖，要有更多持续的刺激。

来源：凤凰网房产

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